郑州放松“认房又认贷”,房地产政策底已至?

近期,多地放宽房贷政策。

山东菏泽、重庆、佛山等多个城市降低了房贷(包括公积金贷款和商业贷款)首付比例,从之前30%降至20%。温州、广州等多地下调房贷利率,甚至上海、天津等有十余个城市均出现了首套房贷利率低于5%。

3月1日,郑州市发布楼市新政,《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,推出19条措施托底市场。从购房补贴、取消“认贷”、下调利率、棚改货币化、减少供地、下调土拍保证金等多个方面,支持房地产健康平稳发展。

国信地产团队对此表示,郑州楼市新政态度鲜明,力度明显。同时郑州作为二线城市代表,其指向意义非菏泽等城市可比,料后续会有更多城市跟进效仿。

其同时指出,节后市场对地产股缺乏信心的原因之一就是政策力度不足,郑州楼市新政将打消这一疑虑,“倒春寒”即将消散。当前宏观面、基本面与政策面的组合类似2014年,地产股必须坚定看好。

郑州取消“认房又认贷”

后续或会有更多城市跟进

2021年以来郑州面临楼市、地市双重压力。21下半年以来郑州存在明显的“以价换量”现象,房价下行压力较大。

据统计,21H2郑州商品房销售面积同比+6.9%,但销售金额同比-14.2%;二手房销售面积同比+5.0%,但销售金额同比-7.7%;新房和二手房价格指数均从21年8月起环比持续下跌。土地市场表现更为惨淡,21H2土地出让金同比-43.1%,21下半年以来月度土地溢价率从未超过3%,处于历史最差水平。

此次,郑州推出19条救市新政措施亮点在于:①限购政策松动:投亲养老可新购一套;②限贷政策松动:认房不认贷(原先认房又认贷);③房贷加量降价:加大按揭投放,下调按揭利率;④重提棚改货币化:实施安置房建设工作三年行动;⑤支持改善性需求:为卖小买大、卖旧买新,提供按揭、网签等便利;⑥房企贷款支持:对受困企业贷款支持,加大并购贷款支持;⑦优化土地出让金支付:土地竞拍保证金降至20%,土地出让金1年内分期缴纳;⑧简化项目审批程序:工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内。

19条救市措施中最重要的一点是, 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,执行首套房贷款政策。即对于有房无贷家庭的首付比例从60%下调至30%,这是2016年以来首个放宽商业贷款认定条件的限购城市。

申万房地产团队表示,近期已经有超过52个城市出台需求端政策支持,目前需求端政策支持力度正逐步加大。本次郑州政策放松幅度极大,并是最近出台放松政策的首个二线城市,预计后续将会有更多城市跟进因城施策。

国信证券也表示,郑州作为二线城市代表,其指向意义非菏泽等城市可比,料后续会有更多城市跟进效仿。

房地产行业的政策底已至

2021年12月中央政治局会议以及中央经济工作会议均表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求;2021年12月银保监会表示“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”;2022年2月住建部强调“保障住房的刚需,满足合理的改善性需求”。

申万宏源表示,近期中央和地方政府的持续推出房地产支持政策,显示目前房地产行业的政策底已至,但考虑到本轮基本面下行压力之大和资金面的资金困境,该机构认为目前政策修复远没有结束,并考虑到本轮房地产低库存的特殊背景,维持后续供需两端政策双修复的判断。

回顾上一轮房地产周期,2014年9月全国层面恢复“认贷不认房”,2015年3有1套住房且购房贷款未结清的家庭首付比例下调至40%,带来了2015年后的持续牛市。本轮暨菏泽降低首付比例并出现城市跟进之后,郑州放松“认房又认贷”又释放了更强的维稳信号,为需求侧政策力度的一次升级,后续其他城市政策仍将不断落地。

如何布局?

尽管2021年9月以来,政策基调逐步转暖,但更多仍局限在资金纾困或原有政策框架下的微调,本次郑州松绑“认房又认贷”,具有较强的示范意义。

平安证券认为,当前楼市下行压力仍大、部分房企资金困局仍未得到解决,无论是从“稳增长”大局、或是避免行业系统性风险,政策端仍有改善空间,板块估值有望持续修复。

中长期来看,随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩,行业整体格局有望得到优化,具备融资、管控的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。

华泰证券认为,购房门槛下降、预售资金监管纠偏以及稳增长目标下房贷额度和利率、地产需求端政策的持续改善,有望使得地产基本面加速企稳,这将使得开发和物管板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散。

华泰证券重点推荐:①A股开发:金地集团、万科A、新城控股、金科股份、滨江集团、华发股份等;②港股开发:华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团等;③物管公司:保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等;④转型房企:华联控股、鲁商发展等。

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